73 m² Eigentumswohnung · Stein auf Stein massiv gebaut · A+ ohne Extradämmung · Erstvermietung gesichert · vom Bauherrn direkt
Diese Wohnung ist in monolithischer Massivbauweise gefertigt — Stein auf Stein, ohne Wärmedämmverbundsystem. Das Gebäude erreicht A+ aus der Substanz heraus, nicht durch aufgeklebte Dämmschichten. Das macht es langlebig, schalldämmend, wertbeständig.
Tragende Wände aus hochwärmedämmendem Mauerziegel — keine zusätzliche WDVS-Fassade nötig. Vereint Statik, Wärmeschutz und Schallschutz in einer einzigen Wand. Langlebig über Generationen.
Energieeffizienzklasse A+ wird allein durch die monolithische Bauweise erreicht. Keine Abhängigkeit von Klebedämmung, die in 20-30 Jahren ersetzt werden müsste. Geringere Folgekosten für Eigentümer und Mieter.
Flächenheizung mit niedriger Vorlauftemperatur — energieeffizient, gleichmäßige Wärmeverteilung, kompatibel mit Wärmepumpen-Heiztechnik. Hoher Wohnkomfort, niedrige Nebenkosten.
Qualitäts-Sanitärobjekte, hochwertige Bodenbeläge, Markenausstattung in der Küche, dreifachverglaste Fenster, elektrische Rollläden. Vermietbarkeit auf gehobenem Mietniveau gesichert.
Massive Innenwände + Trittschalldämmung gemäß DIN 4109. Niedriges Beschwerderisiko, hohe Mieterbindung — wichtig für stabile Cashflows.
Massivbauten haben in Deutschland eine technische Nutzungsdauer von 80-100 Jahren. Wertstabilität deutlich höher als Leichtbau-Konstruktionen — ein Argument für die Bewertung des Beleihungswerts.
Mit Energieeffizienzklasse A+ liegt diese Immobilie über dem KfW-EH-40-Standard. Damit erfüllt sie die Kriterien der grünen Finanzierungsprogramme der Volksbanken, Sparkassen und Geschäftsbanken — typischerweise mit Zinsverbilligung von 0,1 bis 0,4 Prozentpunkten gegenüber Standardkrediten.
Bei 73 m² entspricht das < 2.190 kWh Heizenergie pro Jahr. Mieter zahlt minimale Heizkosten — Vermietbarkeit auch in Energiekrisen gesichert.
Förderfähig für die grünen Kreditprogramme der Volks- und Raiffeisenbanken sowie Sparkassen. Zinsverbilligung gegenüber Standardkrediten möglich.
Erfüllt schon heute die kommenden EU-Anforderungen (EPBD). Keine kostspieligen energetischen Nachrüstungen über die nächsten 20+ Jahre.
Annahmen: Darlehen 499.500 €, Tilgung 1,5 % p. a., 42 % Grenzsteuersatz, degressive AfA 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG, Erstvermietung gemäß Marktmiete. Zwei Zinsszenarien für die Bankberatung:
Nürnberg: ~530.000 Einwohner, Metropolregion 3,5 Mio. Wirtschaftlich diversifiziert (Industrie, Versicherung, IT), keine Mono-Strukturen.
Konstante Zuwanderung über die letzten 10 Jahre. Eibach als etablierter Stadtteil profitiert direkt von der Wohnraumknappheit der Innenstadt.
Nürnberg gehört zu den nachgefragtesten Mietregionen Süddeutschlands. Wiedervermietungszeit für Neubau-Wohnungen in zentrumsnahen Lagen typisch < 4 Wochen.
Für Neubau (BJ 2024+) in Nürnberg-Süd liegt die Marktmiete bei 18-21 €/m² (Quelle: Mietspiegel Stadt Nürnberg 2024 + Vergleichsangebote). 19,50 €/m² ist marktüblich.
Eibach ist an U-Bahn (U1) und S-Bahn (S2) angebunden. Innenstadt in 12 Min. Nürnberg Hbf in 18 Min. Hohe ÖPNV-Qualität ist mietpreisstabilisierend.
Nürnberger Wohnimmobilien (Stadt): nominal +5-7 % p. a. zwischen 2010 und 2023 (Quelle: Empirica, ZIA, Bulwiengesa). Aktuell Konsolidierungsphase, langfristig wertstabil.
Mehrere realisierte Neubau- und Bestandsobjekte im Großraum Nürnberg/Erlangen. Buy-and-hold-Strategie auf langfristige Vermietung ausgerichtet, kein Trading. Konservative Eigenkapital-Quoten, Zusatzsicherheiten aus vorhandenem Immobilienbestand verfügbar.
Das sogenannte Wachstumschancengesetz erlaubt für Neubauten mit Bauantrag ab 01.10.2023 eine degressive Abschreibung von 5 % vom Restbuchwert pro Jahr (statt der linearen 3 %). Wirkung auf die Cashflow-Tragfähigkeit:
Detaillierte steuerliche Bewertung gesondert. Bankseitig wird typischerweise eine konservative Annahme ohne Steuereffekt zugrunde gelegt, der hier dargestellte Cashflow ist daher ein zusätzlicher Sicherheitspuffer.
Bei Bedarf an Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Wirtschaftlichkeitsberechnung, Mietspiegel-Auszug und Mietvertragsentwurf — bitte direkt melden:
Manuel Back · Bauherr · Erwerber privat